つなぎ融資の利息

住宅ローンは審査に通り、住宅ローンを受ける契約をすませても、その家が完成して登記が済むまでは融資は行われません。
したがって、住宅ローンを組んだ人は家が完成するまでに必要な中間金その他の資金を別途確保しなければなりません。

そしてそのために利用するのがつなぎ融資です。 


このつなぎ融資は当然まとまった金額になりますから、返済は住宅ローンの融資を受けた後ですれば良いのですが、住宅ローンが下りるまでの期間分の利息が発生します。
その利率はつなぎ融資をする金融機関などによって異なりますが、そう少ない金額ではありません。

さらに、このつなぎ融資を受けるためには利息とは別に手数料や印紙代その他が必要になります。


通常の場合、つなぎ融資(元金均等払いの場合)の利息は、融資額につなぎ融資金利を掛けて、それに日割りを掛けて計算します。
つまり、融資額×つなぎ融資の金利×つなぎ融資期間中の日数がつなぎ融資の利息になります。


したがって、このつなぎ融資期間中の日数が短ければ短いほどつなぎ融資の利息は少なくなる訳です。
なお、このつなぎ融資利息に印紙代もかかります。


このようにつなぎの日数が増えれば増えるほどつなぎ融資の利息は増えていきますから、住宅ローンを組むタイミングと、実際の家の建築開始のタイミングを見極めてつなぎ融資を受けることが大切になります。

また、建築会社にも完成までの工程をしっかり守ってもらうことが重要になります。
家が完成するのが遅れてしまうと、その遅れた分だけつなぎ融資の利息が増えてしまいます。

つなぎ融資と預かり金

家を新築する場合やマンションを購入する場合には、住宅ローンを組む前に不動産会社に申込金などが必要になる場合があります。


この時に不動産会社に渡すお金はあくまでも一時的に不動産会社に預けているのであり、支払ったお金ではなく、このお金を預かり金と言います。

したがって、預けたお金なのですが、その後にその新築などの話が進んで家を新築するような場合にはその預かり金は新築代金の一部になります。


つまり、その時点で預かり金は新築の工事費などと同じことになりますから、預かり金を不動産会社に渡したときには必ず預り証をもらうことを忘れてはいけません。

きちんとした収入印紙を貼った預かり金領収書を受け取るようにしてください。


そして、この預かり金のために必要になるのがつなぎ融資です。


例えば自己資金が少なくて、申込金が不足するような時に銀行などの金融機関に住宅ローンの申し込みをして審査が順調に進んでいる場合に申込金のためにつなぎ融資を受けることになります。

住宅ローンは既に出来上がっている住宅やマンションを購入する場合には比較的早く実行されますが、新築の場合ではその家の建物が完成してからでないと、担保になりませんから融資は受けることが出来ません。


このようなことからつなぎ資金は当初の預かり金、建築の際の手付金、途中段階で支払う中間金や完成した時に支払う残金まで、常に必要になるのです。

そして、預かり金は手付金のような性格を持っていますから、それを手付金にまわすことも出来ますので、領収書は必ず受け取るようにしてください。

つなぎ融資の保険

住宅ローンで融資を受けて土地を購入して家を新築する場合には例外なく保険があり、つなぎ融資を利用する場合にもこの保険が必要になります。


ここで住宅融資保険事業の概要を見てみましょう。


まず、特定個人ローン保険(民間金融機関融資型)では金融機関の融資審査基準をクリアした個人向け住宅ローンで、住宅金融支援機構の事前の付保承認審査を経たものが保険の対象です。
この場合、借換融資も対象になりますし、つなぎ融資も保険の対象になります。

主な要件としては、年収が400万円未満では総返済負担率は30パーセント以下、400万円以上では35パーセント以下ですが、適正な市場価値を持つ担保があることと、借入申込者の完済時年齢が80歳未満であることです。


特定個人ローン保険(フラット35パッケージ型)では、フラット35と併せて利用する住宅ローンが保険の対象になります。
条件としては、フラット35の買取対象金融機関と同じ金融機関の融資であることなどで、
特定個人ローン保険(つなぎ融資型)も含まれます。

これは、工事着工時の手付金、中間金、住宅完成後の決済代金等に必要となるつなぎローンに対する保険です。

個人ローン保険は、金融機関の融資審査基準に基づく個人向け住宅ローンが保険の対象で、つなぎ融資もこの保険の対象になります。


また、個人ローン保険(つなぎ融資型)では基本的に担保設定や保証人は不要ですが、条件としては、貸付けに係る融資承認がされていることや融資期間が1年以内であることがあります。

このようにつなぎ融資を対象とした各種の保険がありますから、他の手続と同時につなぎ融資に関する保険についても十分に調べることが大切です。

つなぎ融資の抵当権

つなぎ融資の場合に抵当権が設定されていると、住宅ローンの融資が出来なくなります。つまりその住宅が担保としての役割を果たせなくなってしまうのです。
例えばの話ですが、あるハウスメーカーの建築条件付の土地を購入する際に土地契約と住宅金融公庫への住宅ローンの申し込みをしたとします。


土地代の残金は公庫からの融資が下りたときに支払いが出来ますから銀行でつなぎ融資を受けたとします。

通常ではつなぎ融資には抵当権は設定しないのですが、もし、このつなぎ融資の担保として購入した土地に抵当権を設定したとします。


そうなるとその土地は抵当権というひも付きになってしまうので住宅ローンは組めなくなってしまう恐れがあります。
このような話はハウスメーカの場合に良くあるようですが、ハウスメーカーは自社の信用を元にして資金を調達してつなぎ融資を行います。

つまり、銀行がハウスメーカーにつなぎ融資をして、ハウスメーカがそのつなぎ資金をユーザーに渡すのですが、このやりかたは珍しくはありません。


そして、その場合はハウスメーカーが抵当権設定者になりますが、住宅ローンの融資をする住宅公庫は融資をして抵当権を設定する時に、ハウスメーカーの抵当権を第二位にするか解除しますから問題はありません。
しかし、もし住宅ローンを組む場合にその担保となるべき土地や建物にいくつもの抵当権がついていたりすると話は面倒なことになります。

あくまでも住宅ローンの場合に担保になる土地や建物は抵当権がついていないことが前提になります。

つなぎ融資の中間金

マイホームを購入したり新築の場合は、通常その購入代金は一括払いではありません。

どのような形でも住宅の購入はかなりの高額な支払いになりますから、購入手続や新築の建築状況などに併せて大体2回から3回に分けての支払いになります。


一般的に、住宅の購入代金の支払いはまず売買契約が締結された時に手付金を支払うことになります。新築の場合は着工代とか着手金とも言います。


この最初に支払う金額は全部の金額の10パーセント程度が常識とされています。
そして、手付金を支払うとマイホームや新築の売買契約が成立しますから、いよいよマイホームは目前かと言うと、そうではありません。

手付金は売買契約が成立したという意味合いで支払う代金ですから、契約の際の買主と売主のどちらかが契約を開始するまでは手付金を放棄すれば契約は解除することができるのです。


さて、このような問題も無く、契約が実行された場合に買主は先に述べた通り物件の全額の10パーセント程度しか支払っていませんし、新築の場合は建物が出来上がっていません。
そこに中間金が発生してきます。

中間金はその名称の通り、手付金を支払ってから建物を引き渡される最終の決済までの間に支払う代金のことで内金とも呼ばれます。

そして、この中間金の支払に手持ち資金が不足している場合につなぎ融資を利用することになります。


基本的に住宅ローンは建物を担保にしますから新築の場合などには出来上がるまでは全額の融資が実行されないので中間でつなぎ融資が必要になるのです。

この中間のつなぎ融資が必要になるのは主に一戸建ての新築住宅などで、新築住宅の場合では上棟の時に中間金を支払うのが通例です。

地方銀行のつなぎ融資


念願のマイホームを新築したいとせっせとお金を貯めてある程度の自己資金を用意しましたが、それだけではとても高額な買物である家は建てられません。
そこで誰でもが考えるのが銀行などの住宅ローンの活用です。


ところがこの住宅ローンはそのローンの担保に出来上がった建物が充てられますので、影もかたちもない建築前には融資を受けることは出来ません。


しかし、家を新築する際に最初に必要になるいわゆる手付金はあります。
そこでとりあえず住宅ローンの融資申し込みをして審査を待つことになります。

しかし先ほども述べたように住宅ローンの審査に通って融資額が決まった時点では融資は実行されませんから、家を建てている間に必要になる中間金や家が完成した時に引き渡してもらうための残金の精算・決済にもお金が必要になります。

そかし、もう手持ちの資金はありませんからそのお金はどこかの銀行や金融機関から借りなければなりません。

この借りるお金がつなぎ融資ですが、どの銀行や金融機関でもがつなぎ融資を取り扱っている訳ではありません。
このような場合につなぎ融資を受けるために地方銀行が考えられます。


例えば新生銀行や静岡銀行などの地方銀行はつなぎ融資を行っていますから、地方銀行でつなぎ融資の相談をすることをお勧めします。

ただし、地方銀行ならどこでもがつなぎ融資を扱っているのではありませんから、こまめに探して相談をすることが必要で、さらに話をきいて複数の地方銀行のつなぎ融資の条件などを比較検討することをお勧めします。


つなぎ融資の代理受領

住宅ローンを組んでも新築の場合などは融資金額の全部が実行されるまでには時間がかかります。

そこで、最初の手付金は自己資金でなんとか支払ができても、棟上の時に支払う中間金や住宅が完成して引渡しを受ける際に必要になる残金の決済につなぎ融資が必要になります。


通常の場合、住宅ローンが融資されるのは一旦契約者である買主の口座を通ってから不動産会社や建築会社への支払いという手順があります。
これに対して代理受領では住宅ローンの融資金は契約者を通さないで直接不動産会社や建築会社が受け取れるようになっています。

したがって、買主は住宅ローンでの代金を支払う前でも建物が登記できるのが代理受領の制度なのです。



そして、この代理受領を利用すれば住宅ローンがスムーズに実行されますから、契約者である買主は途中の中間金や残金の決済に必要になってくるつなぎ融資を利用しなくても済むのです。

つなぎ融資は金利が高くて手数料もかかりますから、短期間の利用でもかなりの余計な出費になります。


そこで是非この便利な代理受領をつなぎ融資を受けないで利用したいのですが、現実では代理受領は全ての不動産会社で採用されていません。
その理由はこの代理受領制度は不動産会社にとってはメリットが殆ど無い上にリスクを負うことにもなるためです。

しかし、代理受領はつなぎ融資を受けるよりもはるかにメリットがありますから、住宅ローンを利用して、自己資金が不足してつなぎ融資の利用を考えなければならない場合は代理受領を認めている不動産会社を探すようにしてみましょう。

つなぎ融資の説明

つなぎ融資の説明

つなぎ融資は簡単に言えば金融機関から一時的に借りるお金のことです。

つなぎ融資はどのような業種でも、経営的に苦しくなった会社などを倒産させないで再建しようとする際に、再建に必要な運転資金を増やすためにも使われます。


また、私たちに身近なところでは、マイホームを新築したりするための住宅ローンを申し込んだ際に金融機関の融資が実行されるまでの間に必要となるお金を借りる場合などにつなぎ融資を利用します。

つなぎ融資は言わばつなぎローンですから、当然それなりの利息がかかります。


何故このようなつなぎ融資が住宅の新築などで必要になるかと言いますと、住宅ローンではその融資には購入する物件の担保となる抵当権を設定する必要があるからです。
別の言い方をするとその融資に見合った担保として新築の家を設定するのです。


ところが家はまだ完成していませんから、家という建物に抵当権を設定することが出来ません。

一方で、新築している家は手付金からはじまって家が完成するまでに途中で支払う中換金や完成した家を引き渡してもらう際に支払わなければならない残金などのお金が必要です。そこでこれらのお金を金融機関から一時的に借りるのがつなぎ融資なのです。


したがって、新築などの家が完成して抵当権が発生した後では住宅ローンの融資金が下りますから、そのお金でつなぎ融資の返済をするのです。

その意味ではつなぎ融資はあくまでも一時的な融資であり、長期にわたるものではありませんが、事業資金のためのつなぎ融資はそうではなく比較的長期にわたるものもあるでしょうし、追加のつなぎ融資もあります。

新築の時のつなぎ融資

これから家を新築する人はその前につなぎ融資のシステムを考えておくほうが良いでしょう。
家の新築に自己資金では足りない場合には住宅ローンを利用すれば良いと安易に考えてはなりません。

住宅ローンは家という建物が既に完成している場合にしか融資されないのです。


既に建っている新築マンションや一戸建ての購入では住宅ローンは条件次第で融資されますが、新築の住宅の場合は着工してから完成して引き渡しを受けるまでは住宅ローンの融資を受けることができないのです。
さらに、新築で建築する場合には最初の手付金、上棟時に支払う中間金、さらには引渡しの時の残金の決済などの時点で資金が必要になります。


ですから、手付金はともかく、中間金や引渡しの決算までの間に必要となるお金を用立てるのがつなぎ融資なのです。


しかも、つなぎ融資は実際に住宅ローンを受ける金融機関から借りるケースが殆どです。
しかし、全ての金融機関がつなぎ融資を取り扱っている訳ではありませんから、そのような場合にはこのつなぎ融資が可能な金融機関であるか否かを前もって確認しておくことが大切です。


ただし、つなぎ融資に対応してくれる別個の金融機関もあります。
そして、つなぎ融資もローンですからそれなりの金利がかかりますし、申込みの手数料その他の諸費用が必要になってきます。

なお、着工金や中間金の金額は工務店やハウスメーカーと交渉することで解決できればつなぎ融資を受けなくて済みますから相談や交渉も大切です。

つなぎ融資の手数料について


住宅ローンを組んで、審査も通過しているのに手持ち資金の問題もありますが、どうしても資金が不足して事がスムーズに運ばない場合などにつなぎ融資が利用されます。


つなぎ融資は勿論融資ですから金利もかかりますが、手数料が発生します。

土地や住宅建築は高額な不動産の売買であり、さらにローンを利用する売買では金融機関は何よりもまず担保を要求しますし、売主の不動産会社は代金を要求します。


そして、ユーザーである買主側は融資が実際に実行されるまでに売主に支払う資金の都合をつけなくてはなりませんので、金融機関などから短期的に融資を受けますが、これがつなぎ融資です。


現在では住宅ローンではフラット35を利用する場合が多いのですが、フラット35は融資の実行日が予め固定されていますから、つなぎ融資を考えた場合、その計算はし易いでしょう。


ところで、つなぎ融資を行う場合は、利息や印紙税、各種申請書類の手数料や事務手数料など、例えつなぎ融資が短期の融資でもかなりの費用が必要になります。

通常の場合、利息は融資額×つなぎ融資金利×日割りで計算できますし、印紙代は20,000円程度と考えられます。


しかし、つなぎ融資を受けるためには住民税の証明書や印鑑証明書、その他の手数料などで多い場合には数万円程度が別途必要になります。
つまり、つなぎ融資を受ける場合にはそのための手数料もあらかじめ計算に入れておくことが大切です。

いざ、つなぎ融資を受ける段になって手数料分が不足したなどと言う不測の事態を避けるために、手数料を甘く考えないようにしましょう。

つなぎ融資の仕組み


私たちは衣食住が生活の三原則で、この順序は昔から決められています。

しかし、今では着る物が豊富になりバーゲンでなくても手軽に手に入る時代になりましたし、食べ物も飽食の時代と言えるような状況になっています。
ところが住となるとそうはいきません。


特に地方の過疎地でもない限り日常生活で住宅は一番のネックです。

勿論マイホームを所有している人は数多く居ますが、一方で手が届かない人が多いのも現実です。


年末ジャンボ宝くじやロト6の一等、サッカーのBIGなどに当選すればかなり高額なマイホームを住宅ローン無しでも現金で一括購入することが出来ます。
しかし、これは夢のまた夢ですから、マイホームのためには住宅ローンに頼ることになりますね。

しかし、住宅ローンは無事に審査に通って融資にOKが出たとしても、すぐに必要な金額が融資されるのではありません。


そこで住宅ローンのお金が融資されるまでの間につなぎ融資が必要になってきます。
つなぎ融資の仕組みには住宅ローンの仕組みが関係してきます。

住宅ローンとは購入する住宅(土地建物)を担保にするローンのことで、購入する前には担保にする物件がないので、本来の意味では住宅ローンを組むことは出来ません。


ではどうするかと言いますと、支払いを済ませて名義が本人に移るまでの間、すなわち住宅ローンをその土地建物を担保にして組むまでの間に融資をする仕組みが必要になります。
そして、その仕組みがつなぎ融資なのです。

別の言い方をしますと、マイホームを購入するための資金がつなぎ融資であり、住宅ローンはつなぎ融資を返済するための不動産ローンと言う仕組みになります。

つなぎ融資の計算


住宅ローンを組んでも、全額が一度に融資されるまでには時間がかかりますから、その間の一時金としてつなぎ融資が必要になります。
このためのつなぎ融資は銀行をはじめどのような金融機関で融資を受けるかによって、つなぎ融資の計算は違ってきます。


ただし、つなぎ融資の計算の基本は大体同じようなものと考えられます。
つなぎ融資の計算では、金利以外に手数料がありますが、金額×○%などが手数料になります。


そして肝心のつなぎ融資の金利ですが、これは借入金額×金利÷365×つなぎ融資借入から返済までの日数になります。


仮に借入金額が3,000万円で金利が2%、つなぎ融資期間が6ヵ月の場合の計算をしてみましょう。
3,000万円×0.02÷365×180日=金利は295,890円になります。


この金利は最初につなぎ融資を受ける時にまとめて一括で支払いますから、もし返済時期が180日以内であれば、その時点で再計算をして、差額が戻ってくることになります。
ただし、つなぎ融資は例外を除いて決められた期間を過ぎることは出来ませんので注意してください。


つなぎ融資の計算では、この他にもつなぎ融資金銭消費貸借契約用印紙代が必要になりますが、この印紙代は契約の仕方などにより一定ではありません。
さらに、つなぎ融資団信保険料がありますから、このことも計算に入れておく必要があるでしょう。


まとめますと、つなぎ融資の計算は、手数料、金利、印紙代、保険料などを合算したものになりますが、つなぎの期間が短いほど安くなりますから、殆どの場合の最長6ヵ月以内でのつなぎ融資を受けるのが得策と言えます。

銀行からのつなぎ融資

つなぎ融資 銀行
つなぎ融資は土地や建物などの不動産を購入するために銀行からの融資を待っている人がその融資を受けるまでの期間に金融機関から受ける融資のことです。


何故そのような融資が必要かはそれぞれの理由によりますが、つなぎ融資は出来るだけ早急に必要なお金を手にして不動産の処理をするための一時的な資金調達のことです。


つなぎ融資を利用するのは家の買い替えや、新築、あるいは土地を購入する際に手付金を支払う必要があったり、新築の家が出来上がった時に支払う残金が手元に無い場合などです。
例えば住宅ローンの審査待ちをしている間にその物件を抑えておきたいために銀行からつなぎ融資を受けて手付金を支払うということもあります。


そして、つなぎ融資は大きな銀行でも地方銀行でも取り扱っています。

通常、不動産は売買の動きが早いのでその物件を出来るだけ早く抑えたい場合に手持ち資金が無い場合などにも銀行のつなぎ融資は必要になります。


一般的に銀行が取り扱うつなぎ融資は、住宅ローンの関連で住宅ローンのお金が振り込まれるまでにある期間を待たなければならない場合、その間に支払いを済ませるために利用することが多いものです。

したがって、銀行のつなぎ融資には限度額が設けられていて、通常6ヵ月程度の融資期限があります。


そして、銀行のつなぎ融資の金利はその住宅ローンの金利と同程度の場合が多いようです。
ただし、銀行によってはその住宅ローンがフラット35でなければならないという条件をつけている場合がありますから、銀行のつなぎ融資については事前に色々と調べておくことが必要です。

つなぎ融資の金利

つなぎ融資の金利
住宅ローンで新築したりしている場合は最初の手付金、中間に支払う中間金と完成時に支払う残金の決済があります。


そして、多くの場合につなぎ融資が必要になるのは最終段階での残金の決済時です。
予定している融資のお金は住宅の建設の進み具合を考えて融資してくれる訳ではありませんから、住宅が完成した時点で融資してもらう筈のお金が手元にないという事態が発生してしまいます。


そこで登場するのが、その間の一時的なお金を用立てするためのつなぎ融資です。
そのつなぎ融資ですが、融資ですからお金を借りることですから、当然それなりの金利が発生します。


そして、肝要なことはつなぎ融資で発生する金利は住宅ローンと同じようなものではないということです。


確かにつなぎ融資の金利は住宅ローンと同程度の低金利で2%ほどですが、場合によっては違う水準の金利が適用さたりしますし、手数料が発生することもあります。


したがって、明らかにつなぎ融資が必要になると分かっている時にはあらかじめつなぎ融資の金利および条件などを確認しておく必要があります。
一つの例としてつなぎ融資に3000万円が2ヵ月間必要になった場合に、2%の金利でつなぎ融資を受けると単純に約10万円の利息がついてきます。


3000万円だから10万円程度は致し方ないと言ってしまえばそれまでですが、この10万円は決して無視することが出来ない金額だと考えましょう。


ただし、不動産会社の中には新築であればつなぎ融資を必要としない代理受領方法が取れる場合もあります。

つなぎ融資の意味


つなぎ融資とは文字通り何かと何かをつなぐ融資のことです。
この何かは色々ありますが、私たちに関係してくるのは住宅ローンだと考えましょう。
つまり住宅ローンを組む際に大切なのがつなぎ融資なのです。


マイホームを建築するためには通常の場合、私たちは住宅ローンを申し込みます。
そして、審査の結果その住宅ローンが認可されても、その融資のお金はすぐには手に入りません。

つまり住宅ローンに土地建物の担保がつけられない限り、その住宅ローンは実行されないのです。


そして、家を新築するのには手付金、中間金、残金などのお金がかかりますから、その必要なお金は住宅ローンで間に合うことが分かっていても、家が完成して登記などが完了しない限り住宅ローンのお金を使うことは出来ません。

そうなるとこれらの必要なお金をどこかから借りなければなりません。


これがつなぎ融資と呼ばれるもので、いわば住宅ローンの先借りのようなものです。
そしてつなぎ融資はつなぎローンですからその期間は一時的なものですが、つなぎ融資を受けている間は利息が発生します。


このようにつなぎ融資とは例を住宅ローンにとりますと、家の建築が始まってから完成するまでの間をつなぐお金だと言えます。


ですから、住宅ローンの場合のつなぎ融資の役割は家の建築をスムーズに運び、家が完成して必要な登記などを済ませるまでの間の潤滑油のようなものだと考えられます。


そしてこの潤滑油は家が完成し、登記が終わった時点でその役目が終わりますが、例えそれほど長い期間ではなくてもつなぎ融資は極めて重要な役目を持っています。


つなぎ融資とパナホーム


つなぎ融資とパナホームはどのような関係があるのかと不思議に思われる人が多いと思います。
しかし、パナホームは大手のハウスメーカーだと言うことを考えるとつなぎ融資も満更無縁ではないのです。


例えばパナホームが広い土地全体を買い上げて区画整理をしてから分譲住宅を建てて売りに出すことは現実にあります。


しかし、このような場合に気をつけなければならないのは、区画整理での区画を購入した場合、その土地が保留地扱いになる場合があることです。
そして、保留地扱いになると原則として区画整理をした土地の分譲住宅が全部売却出来るまでは換地が出来ないのです。


そうなるとその分譲住宅にかかる住宅ローンを組んだとしても、その住宅ローンの融資が出来なくなります。


家は完成しているのですがその家を購入するための住宅ローンが組めないとなると、換地が完了するまではつなぎ融資を受けなければならなくなります。


このような場合につなぎ融資とパナホームの関係が出てくるのです。


そして、もしパナホームの区画整理が遅れてしまうとその分だけつなぎ融資への利息も増えてしまうことになりますから、果たして予定より区画整理が遅れた場合にパナホームがその間に必要となるつなぎ融資の利息分を肩代わりしてくれるかくれないかは大きな問題になりますから、パナホームとつなぎ融資についての話し合いが必要になります。


そして、このような土地区画整理を実行する際にはパナホームは都道府県知事の許可を受けている筈ですが、もしこの区画整理が公共事業であるのならば仮換地補償があり、本換地までの期間に対する補償がありますが、民間会社による区画整理はこの範囲には入らないのです。

つなぎ融資とは


つなぎ融資とは簡単に言いますと銀行などに住宅ローンを申込んで、その融資が実行に移されるまでの間にお金が必要になった場合、別のローンを一時的に融資することです。


何故ならば、住宅ローンは出来上がった住宅に対してローンの抵当権を設定しますから、建築の工事請負契約の場合にはその住宅が完成するまで、住宅ローンの融資が実行されません。


しかし、施主は建築会社に対しては工事の進行状況に伴って契約金額の支払いをしなくてはなりませんから、中間金や完成時の残金決済などのための資金が必要になります。
そして、そのお金が無い場合、本来の住宅ローンとは別のローンを一時的に組んで支払いをしなければありません。


そのローンがつなぎ融資ですが、つなぎ融資を利用する場合の流れを簡単に見てみましょう。
まず、金融機関からのつなぎ融資で建築会社に支払いを済ませます。


そして、住宅が完成した後で登記を済ませてその住宅を担保に住宅ローンを組みます。
その住宅ローンの融資が実行されてからつなぎ融資を返済します。


このように利用するつなぎ融資はローンですから諸々の費用が発生します。
それは、つなぎ融資の利息、つなぎ融資を申込むための印紙代、印鑑証明や住民票のための費用、融資手数料や振り込み手数料などです。


これらのつなぎ融資では利息が一番大きな費用になります。


つなぎ融資の手続きは比較的簡単ですが、金利は高目になりますから、住宅ローンの融資が実行された後では出来るだけ早い時点でつなぎ融資を完済することが肝要になります。


ソニー銀行のつなぎ融資

基本的にはソニー銀行にはつなぎ融資を必要としない「ソニーバンクすまいとローン」と言う商品があります。
このローンを利用する手順を見てみますと、まずはソニー銀行で口座を開設するところから始まります。

そのためにはパソコンでソニー銀行に口座開設を申し込みます。
口座開設の手続きが終了してキャッシュカードが手元に届いた時点でソニー銀行サービスサイトにログインできるようになります。


ソニー銀行口座を開設後にソニー銀行サービスサイトへログインして住宅ローンを選択します。
その後、様々な手順を踏んでソニー銀行からの「本審査時の必要書類」をソニー銀行へ郵送で提出します。


この本審査時には工事請負契約書、建築確認済証(写)等の提出が必要になります。


その後は金銭消費貸借契約で、ソニー銀行から「住宅ローン契約書」が届きますから、記入捺印の上、ソニー銀行に返送します。


さらに、ソニー銀行指定の司法書士と面談し、ローンの実行と登記に関する事前の手続きを行ないます。


そして、住宅ローンが実行され、建築資金(借入金および自己資金)が信託口座へ預託されますが、ソニー銀行のこのローンの場合、つなぎ融資などはありません。


いよいよ工事着工ですが、(株)ERIソリューションが建築資金を住宅の完成まで管理し、工事の進捗状況を調査して工事の進捗状況に応じて工事代金の支払いを代行します。
さあ、住宅が完成しましたから登記、建物所有権保存登記、抵当権設定登記を行い、火災保険を手配します。

そして最終金が登記手続きの確認後に支払われます。
このような手順ですから、ソニー銀行の場合は途中のつなぎ融資は必要ないのです。

コスモスイニシアのつなぎ融資について

日本経済は長期間にわたり低迷していますから私たちの生活は決して楽ではありません。この経済不況の波はあらゆる業界を直撃しています。


そして、私たちの生活の三原則である衣食住のうちの住にあたるマンションにも、この影響が出ているのです。


最近、コスモスイニシア、DIPファイナンスでつなぎ融資、という記事が新聞やインターネットに出ました。


これは、ジャスダックに上場していたマンション販売では大手のコスモイニシアが経営に行き詰まって私的整理という手続きに入ったことを受けて、コスモイニシアの取引先である三菱東京UFJ銀行など主力の4つの銀行が110億円のつなぎ融資を実施するということです。
私たちのマイホームであるマンションを建設して販売している大きな会社がこのつなぎ融資を受けられないと倒産してしまうのです。


そして、倒産しないようにコスモイニシアでは色々な方法で会社を再建しようとしていますが、健全な会社体質になるまでには時間がかかりますから、その間に必要になるお金をなんとか調達しなければなりません。


そこで三菱東京UFJ銀行その他がコスモイニシアに対してこのようなつなぎ融資をしたのです。
ちなみに専門的にはこのつなぎ融資はDIPファイナンスと呼ばれるもので、再生の手続きを進めている会社向けのつなぎ融資です。


なお、このDIPファイナンスは通常の企業融資よりも利率が高い場合が多いとのことです。
しかし、このつなぎ融資でコスモスイニシアは当面の運転資金を確保したことになりますから、再建計画を進めることが出来るのです。

クイックつなぎ融資


クイックつなぎ融資とは、保証の審査が原則として3営業日以内で、緊急な資金需要に応える融資のことです。


例えば、東京都が行っているクイックつなぎ融資を見てみますと、これは東京都中小企業制度融資または区市町が実施している融資制度で、保証協会の保証付融資を利用していることが第一の条件になります。

そして、二つ目の条件はこれらの保証付融資の元金を、原則として1年以上約定の通りに返済していることです。


そして、このクイックつなぎ融資の融資条件としては、資金使途が事業の運転資金であることとなっています。

東京都のクイックつなぎ融資の融資限度額は500万円で、融資期間は2年以内、さらに融資利率は金融機関の所定利率になります。


東京都のクイックつなぎ融資の返済方法は分割返済で据置期間はありません。
そして、信用保証は保証協会の信用保証が必要で、信用保証料は保証協会が定めた料金になります。


それから、保証人として、法人では代表者個人、個人事業者は原則として不要、組合では原則として代表理事となっています。

また、担保については、この融資の保証を含めて保証合計残高が8,000万円を超える場合は原則として物的担保が必要になります。

なお、クイックつなぎ融資を利用できる人で円高のために売上高等の減少又は減少が見込まれる場合や、円高のために売上総利益率又は営業利益率の低下又は低下が見込まれる場合は融資限度額が700万円まで増額されます。


オリコのつなぎ融資

オリコのつなぎ融資

まず、最初にオリコがつなぎ融資について出している文面を見てみますと、住宅ローンのつなぎ融資ならオリコのキャッシングが確実、と書いてあります。

しかし、あくまでも消費者金融のキャッシングですから利息の利率がかなり高いことが予測できます。


そして、当然のことながらキャッシングのための事前審査があります。
したがって、オリコがつなぎ融資をすることは確かなのですが、問題はその金額の範囲と利息の高さになります。


そして、オリコにはつなぎ融資とは別にオリコ立替ローンがあります。
これは、フラット35の融資の承認金額の範囲内で建物のつなぎ融資に対応するというものです。


このつなぎ融資としてオリコが立替えた融資金は建物の完成時にフラット35の融資実施金で完済します。

このオリコ立替ローンの使途はフラット35を返済財源としたつなぎ融資で、契約金や着手金および中間金となっています。


したがってこのオリコ立替ローンを利用出来る条件はフラット35の融資内定が下りている人で、オリコの承認が得られることと、申込時の年齢が20歳以上65歳未満となっています。

また、建設する住宅会社がオリコ加盟店であることも条件になっています。

融資金額はフラット35融資正式申込承認金額の範囲で100万円以上3,000万円以内となっていて、着工金は建物請負金額の最大20%まで、中間金は建物請負金額の最大40%までです。


気になる金利は長期プライムレート+0.7パーセントで、融資期間は9ヶ月以内の一括返済です。

なお、担保や保証人は原則として不要ですが、融資手数料は着工金と中間金それぞれにつき30,000円となっています。

アイフルのつなぎ融資

アイフルのつなぎ融資

2010年6月に貸金業法が改正されて消費者金融などの貸出に総量規制が適用されたので大手をはじめ中小の消費者金融会社は利用者が激減したために経営が苦しくなっています。

消費者金融では大手の部に入るアイフルも例外ではなく、経営が破綻しそうになったのです。


そこでアイフルは住友信託銀行からつなぎ融資を受けて事業の再生を図ることになりました。

これは住宅ローンのつなぎ融資の金額よりもはるかに大きい150億円というつなぎ融資ですが、JALなどに比べれば小額です。


消費者金融の利用者が減った一方で過払い金の請求が急増したために、アイフルは事業再生ADRという私的整理で裁判以外の紛争解決を申請していますが、このつなぎ融資はこの整理のための費用だと思われます。


アイフルが住友信託銀行に依頼した150億円のつなぎ融資は2013年8月までのもので、再建中の手元流動性を確保するためですが、アイフルではこれに加えてさらに追加支援を主力銀行から受けて私的整理をスムーズに運びたい考えのようです。

ただし、住友信託銀行からのつなぎ融資の追加支援についてはアイフルのADRの手続きが成立する必要があるようで、アイフルは営業貸付金などをつなぎ融資の担保にするようです。


不況に輪をかけた現在の社会情勢では、今後このような大手消費者金融会社の連鎖的なつなぎ融資申請が増えるかも知れません。

貸金業がつなぎ融資のお金を借りるのは一見不自然なように見えますが、貸し金業法の改正による総量規制は利用者と貸し手側の両方に大きな影響を与えていることが分かります。

SBIモーゲージの住宅ローンとつなぎ融資

SBIモーゲージの住宅ローンとつなぎ融資の最大のメリットは年利が2.75%の最低水準の金利です。

さらに、SBIモーゲージでのつなぎ融資にはこの低金利以外にも様々な特典があります。
すなわち、万が一の時でも安心できる8疾病保障特約などが好評です。


この特約は住宅ローンの申込人が保障の開始日以降に8疾病に罹り就業が出来なくなった場合に毎月のローン返済額を最長で12ヵ月間まで保障するものです。

そして、この就業不可能の状態が12ヵ月を超えた場合には住宅ローン申込人の債務残高額が保障されます。


なお、SBIモーゲージの住宅ローンショップは土日や平日の夜でも受け付けていますし、審査や申込などはインターネットや郵送でも可能ですから来店の手間がかかりません。

また、SBIモーゲージではフラット35であれば建設費や購入価格の最大100%までの融資が可能とのことです。


さらに、SBI住宅ローンでは住宅ローンと合わせて割安な火災保険もあります。

この火災保険では、SBI住宅ローンの利用者割引や新築物件割引、建物・家財セット割引、住宅用防災機器割引、さらにはオール電化住宅割引や住宅内非喫煙世帯割引があります。

SBIモーゲージでは24時間インターネットでの審査や申込書の請求を受付けていますし、郵送も可能で、最終的なローン契約(金銭消費貸借契約)は全国ネットの代理店があります。

なお、SBIモーゲージでつなぎ融資を受けた際の返済用口座は全国で1,000以上の金融機関の中から選ぶことが出来ます。

SBIのつなぎ融資

大手のネット銀行であるSBIでは結論から言いますと、少なくとも現時点ではつなぎ融資は取り扱っていません。

つなぎ融資は多くの銀行をはじめとするノンバンクやハウスメーカーその他で取り扱っていますが、SBIではつなぎ融資は取り扱い外となっています。


念のためSBIでのつなぎ融資以外の融資の条件を見ておきましょう。

借入、つまり融資の申し込みが出来るのは、まず借入時の年齢が満20歳以上満65歳以下で、最終返済時の年齢が満80歳未満であることです。


その他、安定かつ継続した収入があることや、SBIが指定する団体信用生命保険に加入が認められることがあります。

さらに、外国人の場合はこれ以外に日本の永住許可を取得していることが条件になります。


ペアローンとして夫婦または親子で申込む場合は、それぞれが債務者となり、さらにそれぞれが相手の債務に対する連帯保証人となる申込方法があります。

また、申込者本人の収入だけでは希望条件を満たせない場合には同居家族の収入を合算する申込方法があり、収入合算者の年収の50%までの範囲で収入合算が可能です。


なお、借入対象となる物件は申込みの本人または家族が住むための住宅で、融資の対象となる物件にSBIを抵当権を第一順位に設定しなければなりません。

そして、住信SBIネット銀行では建築基準法、その他の法令に適合していない物件は融資の対象にはなりませんし、投資目的の物件や事業用物件、賃貸用物件などは取扱っていません。


そして、取り扱いをしないケースとして、つなぎ融資(ブリッジローン)や分割融資が明記されています。

NTTファイナンスのつなぎ融資

NTTファイナンスのつなぎ融資

NTTファイナンスは銀行などの金融機関ではありませんが、銀行の多くがつなぎ融資にどちらかと言えば消極的な現在では、このようなノンバンクが積極的につなぎ融資に乗り出しているようです。

NTTファイナンスもこのようなノンバンクですが、そのつなぎ融資はフラット35で返済期間が20年以下と21年以上35年以内となっています。


NTTファイナンスでの借入金利は返済期間が20年以下では年利2.15パーセントですから、銀行などと比べるとそう高いほうではないでしょう。

また、21年以上35年以下のフラット35Sでは年利が0.3パーセント低くなります。


融資手数料はいずれの場合でも融資額×1.26パーセントで、最低融資手数料は105,000円になります。

また、NTTファイナンスのつなぎ融資の実行日は毎月14日から月末までの営業日となっています。


さらに、NTTファイナンスではかんたんWeb申込みが利用できますから、問い合わせなどもいつでも簡単にホームページでできるのが便利でしょう。

NTTファイナンスではこれらのつなぎ融資に加えて50年のフラット50という長期ローンもありますが、詳しくはNTTファイナンスにお問い合わせください。


住宅ローンと関係が深いつなぎ融資は、このように一部のノンバンクや消費者金融なども取り扱いを始めていますから、銀行ばかりに拘らないでこのような分野でのつなぎ融資のことも色々と調べておくことがこれからは必要になると思います。

JALへのつなぎ融資

JAL つなぎ融資
つなぎ融資は住宅ローンだけのものではありません。


現在、経営再建中の日本航空(JAL)へも各金融機関によるつなぎ融資が行われています。

このようなJALに対するつなぎ融資は当然のことですが、その金額の規模が膨大なもので、政府保証が必要になります。


JALは官民出資ファンドである企業再生支援機構からの支援を要請していましたが、支援の可否が決まるまでの当面の資金繰り確保が急務となっていました。

そこで国土交通省直轄のJAL再生では最大で1800億円という多額なつなぎ融資が必要と試算されました。


政府は2009年11月に資金繰りが原因でJALの運航に支障が生じると認定した場合には金融機関のJALへの融資に政府保証をつけることを表明したので、日本政策投資銀行が最大1000億円の融資枠に関するつなぎ融資の契約を結びました。

しかし、一方で約3000億円の年金債務の積み立て不足が解消されなければJALへのつなぎ融資としての税金である公的資金投入に国民の理解が得られないとして、JALが年金減額を実現できない場合などは、支援機構による支援を見送り、会社更生法など法的整理の手続きに移行することになりました。


法的整理の場合は燃料供給などの現金決済が必要になるため、つなぎ融資額が6000億円の規模に膨らむと考えられました。

このようにJALに対するつなぎ融資に使われるお金は全て私たち国民が納めている税金であることを理解しておきましょう。

JIOのつなぎ融資

JIOのつなぎ融資

JIO安心ローンは、金融機関と(株)日本住宅保証検査機構(JIO)が提携して出来たつなぎ融資の制度です。

このJIO つなぎ融資のつなぎ融資は通常のつなぎ融資とは異なっていて、建築工事の工程進捗を確認した後に建設会社に立替払いを実行する、いわゆる出来高払の制度です。


この際の手続きや振込みはJIOが代行しますから施主には面倒なことはありません。

また、万が一建築中に建築会社が倒産しても、他の建設会社それを引き継いで建物を完成させて住宅ローンの契約者に引渡しをする完成サポートがついています。


さらに、建築中に住宅ローンの契約者が死亡した場合も住宅ローン融資額を保証する制度も利用することが出来ます。

JIO つなぎ融資のつなぎ融資は、出来高払制度で建築中に2回(融資額の30%ずつ、計60%)資金を住宅ローンの契約者に融資してその資金を建設会社に支払います。



そして、引渡しの時には残りの40%の支払い手続きとつなぎ融資分の返済手続きを代行しますからローン契約者は支払い手続きをする必要がありません。


このようにJIO つなぎ融資のつなぎ融資は安心できますし、先に述べた完成サポートがあります。

建築を請け負っている建設会社の倒産で建築が中断したとしてもJIOが別の安心ローン登録事業者に工事契約を代替させて建物を完成させますから問題はありません。

オプションとしての安心保証は建築中に当のローン契約者が死亡した場合には保証会社がその人に代って未払債務を弁済して建物をそのローンの権利を継承する人に引き渡します。

このオプションは万が一の場合で、めったにこのようなことは起きないでしょうが、あれば安心できるシステムだと言えるでしょう。


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